LES CHARGES LOCATIVES

 

Répartir les charges entre plusieurs logements À savoir : depuis le 1er septembre 2015, le propriétaire est autorisé à transmettre le récapitulatif des charges par mail au locataire, si celui-ci l’accepte. Sinon, ce décompte est adressé par voie postale.

Le bailleur qui loue plusieurs logements dans un immeuble collectif doit répartir les charges récupérables entre les différents locataires. Il n’existe aucun critère légal obligatoire de répartition. En général, le mode de répartition est prévu dans le règlement de copropriété : un extrait de ce règlement doit être fourni obligatoirement au locataire, à la signature du bail. Pour certains postes (eau, gaz, électricité, etc.), la pose de compteurs individuels permet une répartition exacte. Dans une copropriété, il est possible d’utiliser le mode de répartition par lots : le locataire acquitte les charges correspondant à la quote-part du logement qu’il loue.

Lorsque l’immeuble appartient à un seul propriétaire, le bailleur peut choisir la répartition qui lui convient, dès lors qu’elle est équitable entre les locataires. Il est même libre de les partager différemment selon leur nature : il peut, par exemple, prévoir une répartition selon le nombre de mètres carrés du logement pour le chauffage, mais pas pour l’eau. Il doit cependant justifier le mode de répartition, lors de la régularisation annuelle.

À savoir : pour les baux signés depuis le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi Alur), lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée au terme de l’année civile suivant celle où ces charges étaient exigibles, le paiement du complément de charges dû par le locataire est étalé sur douze mois, à condition qu’il en fasse la demande.

Payer ses charges

Même si le locataire n’a pas eu à sa disposition l’intégralité des équipements ou des services prévus, il doit payer les charges au propriétaire. Peu importe, donc, que l’ascenseur ait été en panne ou que le chauffage fonctionne mal, les charges relatives à ces équipements doivent quand même être réglées.

Toutefois, le juge peut admettre que le locataire ait cessé de payer une partie des charges lorsqu’il ne pouvait plus utiliser le logement conformément à la destination prévue dans le contrat de bail, parce qu’il est inhabitable ou ne correspond pas aux conditions de décence prévues par la loi. Mais, même dans ce cas, il est plus prudent de mettre en demeure le propriétaire de remédier à ces problèmes avant de suspendre le paiement. Ne pas régler les charges, tout comme le loyer, expose en effet le locataire à la résiliation du bail si une clause résolutoire le prévoit dans le contrat ou si le juge le décide.

Liste des charges récupérables auprès du locataire

  • Eau chaude et chauffage : consommation d’énergie ; combustible consommé ; entretien des conduits.
  • Ascenseurs : électricité consommée ; entretien et dépannage.
  • Production d’eau : eau consommée par les occupants ; eau consommée pour l’entretien des parties communes et espaces verts ; frais de location des compteurs ; taxes et redevances (assainissement).
  • Taxes : taxe ou redevances d’enlèvement des ordures ménagères ; taxe de balayage.
  • Hygiène : sacs-poubelle ; frais de personnel (déchets, entretien).
  • Équipements divers : entretien des interphones ; portes à codes, etc. ; frais d’installation d’une antenne collective ; énergie nécessaire à la ventilation mécanique contrôlée (VMC).
  • Parties communes : matériel et produits d’entretien ; frais de personnel ; éclairage extérieur ; coupe, désherbage ; graines et fleurs (remplacement) ; peintures et menues réparations.

Liste des charges locatives non récupérables (qui incombent au propriétaire)

  • Eau chaude et chauffage : combustible stocké ; dépenses de modernisation de la chaufferie.
  • Production d’eau : eau consommée par la loge du gardien ; frais d’achat des compteurs.
  • Taxes : frais de rôle ; taxe foncière.
  • Hygiène : frais de dératisation ; frais de nettoyage des graffitis ; débouchage de vide-ordures.
  • Équipements divers : frais de vidéosurveillance ; personnel de surveillance.
  • Parties communes : graines, fleurs (réfection d’espaces verts).

À savoir : La liste exhaustive des charges, celles récupérables auprès du locataire et celles à la charge du propriétaire, est disponible sur le site clcv.org

Comment répartir la rémunération du gardien?

Lorsqu’il entretient l’immeuble et sort les poubelles, sa rémunération (charges comprises) est une charge récupérable auprès du locataire à hauteur de 75 %. S’il n’assure qu’une de ces deux tâches, le pourcentage à récupérer est de 40 %. Mais si ces travaux sont réalisés par un employé d’immeuble (c’est-à-dire sans logement de fonction), sa rémunération est remboursable en totalité par le locataire.

La rémunération du gardien reste également récupérable, même si celui-ci est remplacé pendant ses congés ou ses repos hebdomadaires. Certains éléments de sa rémunération ne sont pas récupérables :

  • salaire versé en nature ;
  • indemnités de départ à la retraite ou de licenciement ;
  • prime de la mutuelle prise en charge par l’employeur ;
  • logement de fonction, etc.

« Un arriéré réclamé par le propriétaire peut être jugé abusif »

« Votre premier réflexe en tant que locataire est de vérifier que les charges que le propriétaire vous réclame sont bien récupérables et de consulter les justificatifs. Si l’augmentation demandée correspond à la régularisation des charges pour l’année, vous devez payer dans le délai d’un mois, à compter de l’envoi du décompte. Si ce dernier ne vous a pas été envoyé ou si vous ne pouvez pas consulter les justificatifs, vous n’êtes pas tenu de payer. Si le propriétaire souhaite majorer les provisions que vous payez chaque mois parce que la dernière régularisation a montré qu’elles étaient insuffisantes par rapport aux charges réelles, il en a le droit, et vous devez accepter. Certains propriétaires régularisent les charges en une seule fois pour les trois dernières années (cinq ans pour les charges dues avant le 27 mars 2014, mais l’arriéré doit impérativement être réclamé d’ici au 28 mars 2017). Ils en ont le droit, mais certains tribunaux ont estimé que le propriétaire était fautif lorsqu’il avait considérablement sous-estimé la provision demandée au locataire et, de surcroît, oublié les régularisations annuelles : il avait induit le locataire en erreur sur le coût réel de son logement et l’avait rendu débiteur à son insu d’une somme importante